아파트 살 때 내는 세금 종류 정리 (세금 절약 방법)

아파트를 구매할 때 발생하는 다양한 세금에 대해 알고 계신가요? 많은 분들은 집을 구할 때 세금에 대한 정확한 이해 없이 거래를 진행하다가 예상보다 많은 비용을 지출하게 되는 경우가 종종 있습니다. 아파트 살 때 내는 세금 종류 정리 하면서 각각 세금의 계산방법과 합법적으로 세금을 절약할 수 있는 방법까지 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

아파트 살때 내는 세금 종류

아파트를 살때 내는 세금은 크게 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를 꼽을 수 있습니다. 이러한 세금들은 부동산 거래 완료  후 일정 기간 내에 납부해야 하며 만약 세금 납부 지연 시 가산세가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.

 

취득세

취득세는 부동산을 취득했을 때 내는 가장 기본적인 세금입니다. 2011년부터 기존의 취득세와 등록세가 통합되어 '취득세'라는 단일 세금으로 부과되고 있으며, 일부 지역에서는 여전히 '취등록세'라고 부르기도 합니다.

 

취득세 계산기 바로가기

 

취득세 세율

취득세 세율은 주택 가격과 주택 보유 수에 따라 차등 적용 됩니다.

주택 수	구분	취득가액	취득세율
1주택자		6억 이하	1%
		6억 초과 9억 이하	1~3% 차등적용, (취득가액 x 2/3억 - 3) x 1/100
		9초과	3%
2주택자	조정대상지역		8%
	조정대상지역 외	6억 이하	1%
		6억 초과 9억 이하	1~3% 차등적용, (취득가액 x 2/3억 - 3) x 1/100
		9억 초과	3%
3주택자	조정대상지역		12%
	조정대상지역 외		8%
4주택자 이상	조정대상지역		12%
	조정대상지역 외		12%

 

예를 들어, 현재 주택을 보유하고 있지 않은 사람이 5억 짜리 아파트를 살 때 납부해야 하는 취득세는 5억 x 1% 즉, 5백만 원이 됩니다.

 

만약 1주택이 있는 사람이 1 주택을 추가로 살 때 해당 주택이 조정대상지역에 있고 5억짜리 아파트라면 취득세는 5억 x 8%로 계산되어 4천만 원을 납부해야 합니다.

취득세-계산

지방교육세

지방교육세는 취득세에 추가로 부과되는 세금으로, 취득세의 10%를 추가로 납부해야 합니다. 위 예와 같이 취득세가 5백만 원이라면 지방교육세는 50만 원이 됩니다.

 

다만, 지방교육세는 조정대상지역의 아파트에는 다르게 적용 되는데요 다음 표를 참고하세요

 

구분		지방교육세
조정대상지역	1주택	0.1~0.3% (취득세의 10%)
	2주택	0.4%
	3주택 이상	0.4%
조정대상지역 외	1주택	0.1~0.3% (취득세의 10%)
	2주택
	3주택	0.4%
	4주택 이상

 

조정대상지역에서는 2 주택부터 0.4% 지방교육세가 부과되고 조정대상지역 외에서는 3 주택 이상부터 0.4%의 지방교육세가 부과된다는 점 참고 하세요

 

농어촌특별세

농어촌특별세는 전용면적이 85㎡ 초과된 아파트를 구매할 때 추가로 부담하는 세금입니다. 취득세의 10~20% 정도 부과되며, 85㎡ 미만 아파트를 구매할 경우에는 농어촌특별세는 비과세 됩니다.

 

주택	구분	농어촌특별세 (85㎡ 초과 아파트 만)
1주택자		0.2%
2주택자	조정대상지역	0.6%
	조정대상지역 외	0.2%
3주택자	조정대상지역	1%
	조정대상지역 외	0.6%
4주택자 이상	조정대상지역	1%
	조정대상지역 외	0.6%

 

세금 계산 예시

다음은 몇 가지 사례를 통해 아하트 구매 시 발생하는 세금을 계산해 보도록 하겠습니다.

 

예시 1 : 5억 원에 85㎡ 미만 아파트를 구매하는 1 주택자

• 취득세 : 5억 원 x 1% = 5백만 원
• 지방교육세 : 5백만 원 x 10% = 50만 원
• 총 납부 세액 : 5백만 원 + 50만 원 = 5백5십만 원

취득세-계산-예시

 

예시 2 : 5억 원에 85㎡초과 아파트를 구매하는 1 주택자

• 취득세 : 5억 원 x 1% = 5백만 원
• 지방교육세 : 5백만 원 x 10% = 50만 원
• 농어촌특별세 : 5백만 원 x 20% = 100만 원
• 총 납부 세액 : 5백만 원 + 50만 원 + 100만 원 = 6백5십만 원

 

85㎡-초과-아파트-세금

 

예시 1과 예시 2를 비교하면 전용면적 85㎡ 초과 여부만으로 비교했을 때 아파트 살 때 내는 세금은 100만 원가량 차이 나는 것을 알 수 있습니다.

 

세금 절약 방법

아파트를 구매할 때 합법적으로 세금을 절약할 수 있는 방법들에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

생애최초 주택 구입자 혜택 활용

생애최초로 주택을 구매하는 경우 취득세 감면 혜택이 있습니다. 이를 활용하면 최대 200만 원까지 취득세를 절약할 수 있습니다.

 

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주택소유확인

다만, 이 혜택은 2025년 12월 31일까지 한시적으로 적용되며 생애최초 취득세 혜택을 받기 위해서는 일정 요건을 충족해야 합니다.

 

• 본인과 배우자 모두 과거에 한 번도 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 즉, 생애 처음으로 주택을 유상 취득하는 경우에만 해당됩니다.
• 취득 주택의 가액이 12억 원 이하여야 합니다. 12억 원을 초과하는 주택은 감면 대상이 아닙니다.
• 소득, 주택 면적, 지역 제한은 없습니다. 2023년 6월 21일부터 소득 기준, 면적, 지역 제한이 모두 폐지되어 누구나 조건만 충족하면 감면받을 수 있습니다.

생애최초 취득세를 감면받으면 취득일로부터 3개월 이내 전입신고 및 실거주를 시적해야 하며, 3년 이상 계속 거주해야 합니다. 만약 3년 미만 실거주 상태에서 매각·증여·임대 등 다른 용도로 전환하면 감면받은 세액이 추징될 수 있습니다.

 

부부 공동명의 활용

부부가 함께 아파트를 구매할 때 공동명의로 등기하면 취득세를 절약할 수 있는 경우가 있습니다. 특히 한쪽 배우자가 이미 주택을 보유하고 있는 경우, 다른 배우자 명의로 새 주택을 구매하면 다주택자 중과세 대상에서 벗어날 수 있기 때문입니다.

 

적절한 구매 시기 선택

부동산 정책이나 세금 제도는 종종 변경되므로, 세금 혜택이 강화되는 시기나 일시적으로 세금이 감면되는 특별 기간을 노려 구매하는 것도 전략적인 방법입니다.

 

 

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